【CC.NEWS 2026-10-1 文——思考多伦多】
此文要点：我们真正应该讨论的，是“税收的边界”
在加拿大，买房本来就是一件成本很高的事情。
首付款、律师费、房屋检查、搬家费用……对于一个普通家庭来说，能够完成一次购房，往往意味着多年的积蓄。
但如果你在多伦多买房，还有一个特别之处：
同一套房子，在交易完成的时候，买家要同时面对省级土地转让税和多伦多市级土地转让税。
多伦多市级土地转让税自2008年开始征收，是在安省土地转让税之外另外增加的一层税。安省政府也明确说明，在多伦多购买房地产，除了省级土地转让税之外，还可能需要缴纳多伦多市自己的土地转让税。安大略省
从财政角度，这并不是一个没有道理的制度。
但18年过去，我们是不是应该重新问一次：
一个城市为了获得财政收入，究竟应该在房地产交易环节收多少税？
这不是“要不要收税”的问题
我认为，讨论土地转让税，最容易走进一个误区：
有人说，政府需要钱，所以应该收税。
另一些人说，买房已经这么贵了，政府就不应该再加税。
其实，这两种说法都过于简单。
一个现代城市当然需要税收。
多伦多需要警察、消防、公共交通、道路、公园、图书馆、住房项目以及各种公共服务。
问题从来不是：
“要不要收税？”
真正的问题是：
税收应该从哪里收？收多少？向谁收？什么时候收？
而土地转让税恰恰是一个非常值得研究的案例。
为什么“买一次房，交两笔土地转让税”值得讨论？
因为房地产和普通商品不一样。
如果今天买一台电视，政府征一次消费税，交易结束。
但房子不是普通消费品。
一个家庭可能一生要经历多次住房变化：
年轻时买公寓；
结婚后换大房；
孩子长大后再换房；
退休后卖掉独立屋，搬进公寓。
每一次交易，都可能产生新的土地转让税。
这意味着：
土地转让税不仅是房地产投资税，也可能成为居民改变住房状况的交易成本。
一个老人明明已经不需要一套四、五个卧室的大房子，却可能因为换房成本太高而继续住在那里。
一个年轻家庭需要更大的房子，也可能因为交易成本而推迟换房。
于是，一个非常值得讨论的问题出现了：
税收是不是在某种程度上降低了城市住房的流动性？
这并不是说土地转让税一定导致房价上涨或下跌。
房地产价格受到利率、供求、就业、人口增长、土地规划、贷款条件等许多因素影响。
但是，税收对交易成本和交易行为产生影响，是一个值得研究的问题。
事实上，多伦多市自己的财政文件也把MLTT描述为对房地产市场波动高度敏感的收入来源。2026年预算预计MLTT收入约8.5亿加元，其中约7.89亿用于支持运营支出，其余用于资本融资。City of Toronto
这就产生了第二个问题：
城市公共服务，是否应该如此依赖房地产市场的买卖？
一个值得注意的变化：白睿德提出了另一种思路
就在这个问题越来越受到关注的时候，多伦多市长候选人白睿德提出了一项具体方案。
根据其9月29日公布的竞选政策，他提出：
对于符合条件的自住房，在上一年度多伦多平均住宅成交价以内的部分，免征市级土地转让税。
按照他的方案，以2025年约110万加元的平均房价作为门槛，符合条件的首次置业者以及在多伦多卖掉原有住房、重新购买自住房的居民，可以获得相应的市级土地转让税豁免。
白睿德估计，一套110万加元的符合条件住宅，可以节省约1.8万加元；他的方案预计每年减少市政府约3亿加元土地转让税收入。多伦多今日
这里最值得注意的，并不是白睿德本人，而是这个政策提出的一个税制理念：
是不是应该把“自住房”和“投资性房地产交易”区别开来？
税应该向谁收？这可能比“收多少”更加重要
目前多伦多已经采取了一些差别化税收政策。
例如，从2026年4月1日起，市政府对超过300万加元的部分高价值住宅实施更高的累进式MLTT税率，最高档超过2000万加元部分达到8.6%。City of Toronto
也就是说，多伦多实际上已经在尝试回答一个问题：
不同性质、不同价值的房地产交易，是否应该承担不同的税负？
白睿德提出的方案则进一步把“是否为自住房”作为重要区别。
他的方案排除多套房投资者、房东以及公司和商业买家。
这种设计背后的政策逻辑值得讨论：
如果土地转让税的一个目标是增加财政收入，那么投资性交易与一个普通家庭为了改善居住条件而进行的换房交易，是否应该完全按照同一个逻辑征税？
这并没有一个简单答案。
但它值得讨论。
多伦多真正奇怪的地方，也许不是“税高”，而是税制太依赖房地产交易
多伦多市政府2026年预算数据显示，MLTT预计带来8.5亿加元收入。
这个数字非常大。
问题也恰恰在这里。
当一项税收每年能给政府带来数以亿计的收入时，政府当然会依赖它。
但土地转让税有一个先天缺陷：
房地产市场越活跃，政府收得越多；房地产市场越冷清，政府收得越少。
这是一种非常典型的周期性收入。
而公共服务却不是周期性的。
警察不会因为房地产市场不好就少工作。
消防部门不会因为房屋交易下降就停止服务。
公共交通也不会因为房地产成交量下降而停止运行。
所以，从财政管理角度看，一个值得长期研究的问题是：
为什么城市最稳定的公共服务，需要依赖一种最不稳定的房地产交易收入？
这才是“税收边界”真正应该讨论的地方
我并不认为政府应该简单承诺：
“以后不加税。”
这种承诺在现实财政中很难成立。
人口增长了，公共服务成本会上升。
通货膨胀了，工资和基础设施成本也会上升。
城市需要新的地铁、道路和公共设施，也需要资金。
所以，合理的税制不可能是“不收税”。
真正应该建立的是几个原则。
第一：税收必须有明确目的
政府应该告诉居民：
这笔钱为什么收？
收多少钱？
用到哪里？
如果增加房地产交易税，应该明确说明新增收入具体用于什么。
第二：税收应该尽量减少对正常经济行为的扭曲
如果一个家庭因为家庭人口变化而换房，这是一种正常的经济行为。
如果一个老人因为退休而换小房，也是正常的住房需求。
如果税收使这些正常交易成本越来越高，就值得研究。
税收不应该无意中鼓励人们：
“能不搬就不搬。”
第三：政府应该区别“财富交易”和“基本居住”
投资者购买第五套、第十套房，与一个家庭第一次买自己的住房，经济意义显然不同。
因此，税制是否应该更加精准？
例如：
自住房——较低交易税；
投资性住宅——正常税率；
高价值豪宅——更高税率；
外国投机性购买——特殊税制。
多伦多目前已经分别使用了不同工具，包括MLTT、高价值住宅累进税率以及针对特定外国买家的10%市级非居民投机税。City of Toronto
这说明：
“所有房地产交易一刀切”并不是唯一选择。
第四：税收应该有一个“居民承受能力”的概念
这是我认为最值得讨论的一点。
我们经常问：
一个家庭能不能买得起房？
但是很少问：
这个家庭买房以后，能不能承担所有与住房有关的税费？
房价只是住房成本的一部分。
还有物业税、土地转让税、保险、维修、水电、停车以及各种政府收费。
因此：
真正的住房负担能力，不应该只看房价，也应该看税费和其他住房成本。
尤其需要注意的是：
房产价值高，不等于家庭现金收入高。
一个在北约克住了30年的老人，房屋可能已经升值很多，但他的退休收入可能并没有同步增长。
如果他想把一套大房子换成小公寓，却需要支付很高的交易税，那么税制实际上可能阻碍了住房调整。
第五：税收也应该有“财政天花板”意识
所谓财政天花板，并不一定是规定：
“所有税率永远不能超过某一个数字。”
更加合理的方式可能是：
当政府准备提高某项税收时，必须同时公布：
- 居民平均收入变化；
- 通胀变化；
- 政府支出增长；
- 同类城市税负；
- 新增税收的用途；
- 对不同收入阶层的影响；
- 对房地产交易量的潜在影响。
换句话说：
政府当然可以加税，但每一次加税，都应该有充分的财政理由。
那么，白睿德的方案是否就是答案？
这恰恰是另外一个值得讨论的问题。
白睿德的方案可以让符合条件的买家减少交易成本，但同时意味着市政府每年可能少收约3亿加元。
这笔钱怎么办？
这就是政策讨论中不能回避的一面。
公开报道显示，白睿德提出通过预算改革、调整资本项目融资方式以及其提出的公共水务公司方案等方式弥补收入缺口；但媒体报道也指出，这种融资方式涉及更多债务使用，并存在财政政策上的争议。多伦多今日
因此，真正严肃的讨论不能只问：
“减税好不好？”
还必须问：
“少收3亿元以后怎么办？”
如果少收的3亿元最后通过更高的物业税、更高的其他收费或者更多债务补回来，那么居民得到的可能只是一种税变成另一种税。
这才是公共财政真正需要计算的地方。
所以，我们真正需要的也许不是“低税政府”，而是“聪明的税制”
一个城市不可能没有税。
但是，一个成熟的城市应该尽量做到：
该收的税收；
不该收的税少收；
应该鼓励的行为不要重税；
需要抑制的投机行为重点征税；
公共服务需要稳定收入，就寻找稳定税源；
不要让财政过度依赖房地产交易。
这可能比简单地讨论“加税”或者“减税”更加重要。
多伦多的土地转让税，应该成为一次制度反思的起点
18年前，多伦多开始征收市级土地转让税。
当年的房地产市场、房价、人口结构和城市财政，与今天已经完全不同。
今天，多伦多面对的是另外一个城市：
住房价格高、年轻人购房困难、老年人口增加、住房流动不足、公共交通需要巨额投资，而城市财政又越来越依赖房地产相关收入。
因此，我们或许应该重新问一次：
一项税收存在了18年，并不意味着它永远应该按照18年前的方式存在。
税制应该随着城市变化而变化。
最后真正值得问的三个问题
第一，为什么一个多伦多家庭买房，要同时面对省级和市级两层土地转让税？
第二，政府从房地产交易中获得如此巨额收入，是否会形成对房地产市场的财政依赖？
第三，当税费越来越多地进入普通家庭的住房成本时，城市政府是否也应该给自己的税收设定某种“边界”？
答案可能不会简单。
但有一点是明确的：
